2024年，在空置率上升租金下行的喧囂中，冷庫(kù)行業(yè)的研究者在思考，投資者在觀察，經(jīng)營(yíng)者在探索，冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)的新時(shí)代正在開(kāi)啟，叢林法則，勝者為王。

冷庫(kù)作為冷鏈物流的重要基礎(chǔ)設(shè)施，在技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)的不斷完善過(guò)程中，冷庫(kù)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值也在持續(xù)升級(jí)，圍繞冷庫(kù)核心節(jié)點(diǎn)形成了眾多產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，成為支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。

2024年，一系列政策措施為冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更大動(dòng)力：新一輪大規(guī)模設(shè)備更新和智能化改造，為冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)裝備升級(jí)帶來(lái)難得的契機(jī)；超長(zhǎng)期特別國(guó)債的發(fā)行將支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提振市場(chǎng)信心，提高市場(chǎng)流動(dòng)性和穩(wěn)定性；培育和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力將促進(jìn)冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)整體降本增效提質(zhì)。

根據(jù)中冷聯(lián)盟整理網(wǎng)絡(luò)不完全信息，截至2024年5月新開(kāi)工和在建冷庫(kù)項(xiàng)目超過(guò)80個(gè)，包含冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)、食品生產(chǎn)加工配送基地、中央廚房項(xiàng)目、冷鏈供應(yīng)鏈基地、倉(cāng)儲(chǔ)保鮮設(shè)施等，累計(jì)投資金額接近600億元，行業(yè)投資熱情依然高漲。

長(zhǎng)期來(lái)看，大冷庫(kù)時(shí)代正在來(lái)臨。冷庫(kù)對(duì)于食品和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)越來(lái)越突出，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展價(jià)值越來(lái)越大，對(duì)于保供穩(wěn)價(jià)的社會(huì)效益越來(lái)越高，盡管冷庫(kù)行業(yè)高增長(zhǎng)率、高利潤(rùn)率的發(fā)展階段暫時(shí)過(guò)去，但長(zhǎng)期價(jià)值導(dǎo)向?qū)⒃俅蜗破鹄鋷?kù)行業(yè)新的發(fā)展高潮。

冷庫(kù)行業(yè)的顯性成本由建設(shè)成本與運(yùn)營(yíng)成本組成。其中建設(shè)成本包含土建工程、制冷系統(tǒng)、保溫系統(tǒng)、地面處理以及其他費(fèi)用等；運(yùn)營(yíng)成本包含水電支出、人工費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)、固定資產(chǎn)折舊、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及其他費(fèi)用等。冷庫(kù)顯性成本普遍在提高，對(duì)行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式提出較大考驗(yàn)。

冷庫(kù)行業(yè)的隱性成本包括設(shè)備的不兼容、效率的低下、管理的內(nèi)耗、決策的失準(zhǔn)等，隱性成本更加不易被發(fā)覺(jué)、不易被量化，但能夠?qū)鋷?kù)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

冷庫(kù)行業(yè)的顯性增長(zhǎng)曲線由冷庫(kù)租賃收入、冷鏈物流服務(wù)收入、其他增值服務(wù)收入以及土地增值收益等構(gòu)成。租金下行周期內(nèi)，冷庫(kù)租賃收入受到較大影響，傳統(tǒng)冷鏈物流服務(wù)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重，物流用地屬于國(guó)有建設(shè)工業(yè)用地，其溢價(jià)率和增值空間相對(duì)較小，顯性成本增加與收入預(yù)期減弱合力作用下，冷庫(kù)行業(yè)對(duì)開(kāi)辟新的增長(zhǎng)曲線具有強(qiáng)烈的需求。

隱性增長(zhǎng)曲線也被稱(chēng)為第二增長(zhǎng)曲線，來(lái)源于企業(yè)的未雨綢繆，來(lái)源于“天晴時(shí)修屋頂”，來(lái)源于“開(kāi)著飛機(jī)換引擎”，需要發(fā)揮企業(yè)文化和管理的價(jià)值，發(fā)揮員工的創(chuàng)新創(chuàng)造力，才能更好地打造隱性增長(zhǎng)曲線。在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的當(dāng)前，冷庫(kù)行業(yè)如何打造隱性增長(zhǎng)曲線成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

二十年前，外資企業(yè)將物流地產(chǎn)的概念引入國(guó)內(nèi)。近幾年，在一系列冷鏈政策的支持下，地方政府、國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)紛紛聚焦冷庫(kù)市場(chǎng)，多方資本涌入冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如今，冷庫(kù)租金一降再降，甚至出現(xiàn)“零租金”，是否預(yù)示著行業(yè)“躺賺”階段已經(jīng)過(guò)去了？

正如查理·芒格所說(shuō)，宏觀是我們必須接受的，微觀才是我們能有所作為的。冷庫(kù)供給已經(jīng)從“有沒(méi)有”階段發(fā)展到“優(yōu)不優(yōu)”階段，高水平的運(yùn)營(yíng)將提升冷庫(kù)溢價(jià)能力，冷庫(kù)從選址規(guī)劃到設(shè)備維護(hù)、溫濕度管理、庫(kù)存管理、信息管理、安全管理等，通過(guò)科學(xué)合理的精益運(yùn)營(yíng)提升行業(yè)價(jià)值。投資邏輯轉(zhuǎn)變讓冷庫(kù)行業(yè)走進(jìn)新的發(fā)展階段。

品牌是企業(yè)實(shí)力、質(zhì)量、信譽(yù)的靈魂，是避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、尋求差異化發(fā)展的關(guān)鍵，任何一個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段都需要走品牌化之路。冷庫(kù)行業(yè)盈利難度增加之時(shí)，也是行業(yè)品牌化發(fā)展契機(jī)來(lái)臨之日。

當(dāng)前冷庫(kù)行業(yè)品牌建設(shè)薄弱，龍頭企業(yè)缺失，市場(chǎng)集中度不高，亟需打造一批高價(jià)值品牌，創(chuàng)建冷鏈IP，提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，激活企業(yè)生命力，引領(lǐng)和帶動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。品牌意識(shí)的喚醒將開(kāi)啟行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新賽道。

冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、業(yè)務(wù)場(chǎng)景多、服務(wù)需求多樣，影響冷庫(kù)發(fā)展的因素也較為復(fù)雜，需要從整體、全局系統(tǒng)地看行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，從中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、尋找機(jī)會(huì)，企業(yè)才能少走錯(cuò)路、彎路，在正確的發(fā)展道路上闊步前行。

為幫助企業(yè)看清市場(chǎng)形勢(shì)、洞察行業(yè)趨勢(shì)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，中冷聯(lián)盟每年舉辦冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)年會(huì)，邀請(qǐng)冷庫(kù)全產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，聚焦企業(yè)關(guān)心關(guān)注的問(wèn)題，共論共謀長(zhǎng)期發(fā)展之道。年會(huì)上曾發(fā)布《中國(guó)冷庫(kù)十年發(fā)展報(bào)告》、《中國(guó)冷庫(kù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)數(shù)據(jù)調(diào)研報(bào)告》、《中國(guó)冷庫(kù)企業(yè)十大背景研究報(bào)告》等，發(fā)起“共建綠色冷庫(kù)”倡議、“綠色冷庫(kù)行動(dòng)”倡議等。2024年，依據(jù)中冷聯(lián)盟第三批團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)工作計(jì)劃，正在起草制定《冷庫(kù)制冷系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工管理要求》、《冷庫(kù)保溫系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工管理要求》兩項(xiàng)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)冷庫(kù)行業(yè)健康有序發(fā)展。